Carta a DOM 9 de Junio de 2008
Acá publicamos la carta enviada el 9 de Junio manifestando nuestra total disposición para aportar y ser una comunidad comprometida con vuestra Corporación y la Comuna, en los aspectos que tienen que ver con el desarrollo y mantención de las condiciones que garanticen a calidad de vida de todos sus vecinos.
Chiguayante 9 de Junio de 2008
Sr.Marco Muñoz
Arquitecto
Director de Obras Municipales
Ilustre Municipalidad de Chiguayante
Presente
De nuestra consideración:
Me dirijo a usted con el propósito de formalizar la conversación sostenida luego de haber tenido la ocasión de presentarme como Presidente del Comité de Administración del Barrio de Lonco, y que activa un anhelo de representatividad para las áreas residenciales que incluye a los siguientes Barrios: Lonco Oriente, Lonco Norte, Lonco Ray, Lonco Alto, Lonco Parque , y Vista Hermosa, todas zonas comprendidas en el Valle de Lonco. La junta de Vecinos tiene representatividad legal desde el año 2 de Agosto de 1994 e inscrita en el Registro de Organizaciones Comunitarias bajo el Nº 430 de Septiembre del mismo año. Luego por diversas razones no se había actualizado desde el punto de vista de sus representantes.
Con fecha 21 Abril de 2008 y con la presencia de la Srta. Paulina Ibáñez Rodríguez como Ministro de Fé por parte de la Municipalidad y con Personalidad Jurídica Nº 492 hemos constituído el denominado Comité de Administración Lonco conformado por los sgtes vecinos.
Andrés Durán Astorga Presidente
Eugenia Reyes Toledo Vicepresidenta
Isabel Sánchez García Secretaria
Eduardo López Contreras Tesorero
Jacqueline Contreras Batarce Directora
Marta Orue Escalona Directora
Esta Directiva confirma una vez más nuestra total disposición para aportar y ser una comunidad comprometida con vuestra Corporación y la Comuna, en los aspectos que tienen que ver con el desarrollo y mantención de las condiciones que garanticen a calidad de vida de todos sus vecinos.
Tal como fuera nuestro compromiso luego de la reunión sostenida durante el mes de Mayo en la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de Chiguayante entrego a vuestra consideración y consulta las inquietudes más urgentes para construir un espacio de diálogo que resguarde las condiciones de habitabilidad mínimas que han hecho de Lonco uno de los Barrios tradicionales del Gran Concepción y actualmente conformador de la comuna de Chiguayante.
Normativa Vigente Plan Regulador Comunal
Edificación en Altura
Este tema es altamente sensible en la actualidad ya que hemos visto iniciar faenas de demolición de 2 viviendas en la calle 1 Poniente y que dicen relación con la eventual construcción de un edificio de Vivienda Colectiva en Altura (VCA – VECA ) que se encontraría amparado en la norma vigente del Plan Regulador Comunal para el área en cuestión. Esto es toda la faja que enfrenta a la ruta 0-60 de Chiguayante
Entendemos sin embargo que a la fecha no existen permisos otorgados en por parte de la DOM, por lo que creemos que es un buen momento para discutir en torno al tema para buscar fórmulas que garanticen un resultado óptimo como modelo urbano en caso de prosperar dichas proyecciones. Si, por el contrario existieran permisos otorgados a la fecha, solicitamos a usted informarnos y hacer converger en una reunión a la comunidad interesada como a los gestores inmobiliarios para resguardar mutuamente sus intereses, tal como fue vuestra sugerencia. Creemos que el diálogo será siempre una herramienta poderosa. Por lo demás creemos que como resultado de estas conversaciones se generarán potenciales complementos a la actual normativa que garanticen y salvaguarden la escala del barrio, mejorando la actual normativa , lo que debiera lógicamente llegar a modificar el Plan Regulador, en lo específico al tema en cuestión.
Por lo anterior es que solicitamos tenga a usted a bien el crear una mesa de diálogo técnico que permita resolver al menor plazo y costo posible estas incertidumbres que se vuelven mucho más complejas a la hora de tener una obra construída e intereses ecónomicos y sociales de mayor escala.
Contexto
Al analizar el Plano Regulador que grafica la normativa para la Comuna de Chiguayante es observable que el futuro crecimiento se dará paralelo a las obras de inversión e infraestructura y conectividad relacionados con la Avda. Costanera que se ve contínua hasta el sector Schaub ,es decir, ese nuevo suelo viene acompañado de obras de conectividad importantes que garantizan su buen desarrollo. Por otro lado actualmente la gestión inmobilaria en su búsqueda nuevos nichos de suelo , viendo que se agotan en extensión, es que presionan a suelos consolidados como podría ser el Barrio de Lonco, no considerando en la regulación actual ninguna medida de mitigación o de inversión de infraestructura ,a cuenta del inmobiliario, asociada al impacto del cambio de densidad que el negocio propone, esto es, aumentar en 4 veces la densidad actual . Esto es contraproducente ya que atenta contra un espacio debidamente conformado y que tiene una infraestructura básica de vías principales,secundarias y áreas verdes,pero de baja densidad.
Bajo una mirada de sentido común vemos que las condiciones exigidas para el uso de vivienda colectiva en altura sobre toda el área comprendida en la zona que enfrenta la ruta 0-60 son mínimas e insuficientes y regulan sólo una disposición espacial volumétrica y no velan por la resolución final urbanistica, estas normas se reducen básicamente a:
Superficie predial mínima de 1.000 m2 , equivalentes a 2 sitios aproximadamente .
Altura máxima de 16 mts de altura medidos desde el suelo natural
Densidad para VECA-VCA entre 384 hab/há y 480 hab/há
Bajo estas variable, el modelo de ciudad que pudiera configurarse , si se aplicara como regulación para toda esa faja, sería claramente a nuestro juicio, de un impacto tal que toda la zona posterior o segunda línea perderán condiciones de habitabilidad y valor, las que han persistido y consolidado tras 40 años y que son por lo demás, las que justifican el alto interés inmobiliario del Area. El cono de sombra sobre la calle y las viviendas existentes será tal que se verán afectados el asoleamiento y luminosidad básica para una zona con clara orientación poniente, ya que a su espalda toda esa zona tiene un área verde pública conformada básicamente por el pie de cerro indicada en el plano original de loteo.
Por otro lado es claro que este Barrio fue diseñado el año 1968 bajo un criterio de ser un suburbio de baja densidad para viviendas unifamiliares y con una infraestructura muy básica de calles de anchos mínimos ( 6 metros ) y que en la actualidad con el crecimiento de parque automotriz ya se han visto invadidas por los vehículos de los actuales propietarios. Asociado a esto no debemos olvidar los actuales proyectos ,aún en desarrollo, que han considerado MacroLotes para edificación en Altura pero con Superficies superiores a los 3.000 m2 y con infraestructura coherente al uso propuesto.
Sin embargo por las condiciones de mercado y la regulación mínima la presión inmobiliaria se ha iniciado incluso sobre los vecinos que no tienen interés de vender y que son mal informados por agentes intermediarios indicando que “ahora es el momento de vender..ya que luego el valor se verá disminuido por el efecto densidad…” , esto ha generado inquietud y molestia en los vecinos, quienes nos han solicitado actuar ante la DOM para iniciar este proceso de regulación y consenso.
Los potenciales proyectos en Vivienda implican que al menos la oferta por edificio será de 2 departamentos por piso incluyendo (10 unidades, considerando un lote de más de 1.000m2 ) y que eventualmente incluirán al menos 2 box de estacionamiento por unidad llegando al menos a tener 20 autos por edificio. Se hace urgente entonces el evaluar también lo relativo al impacto vial sobre las vias actuales y verificar cuales serán las medidas de mitigación.
El territorio es complejo y diverso, el tratar a toda la franja que va desde el Acceso 1 Poniente Sur hasta Punta del Este por el Norte en forma homogénea probablemente no sea capaz de reflejar el valor y las características de cada LUGAR que sólo por altimetría ya ameritan un análisis específico.
Estos temas y los que en una conversación abierta e informada surjan creemos serán de crucial importancia para buscar la mejor manera de resolver la idea de ciudad que todos queremos.
Adjunto para vuestra consideración y conocimiento estudio de asoleamiento que grafica el modelo urbano que da soporte la normativa y sus efectos sobre la segunda línea de viviendas y sobre la calle 1 poniente.
Esperando vuestra respuesta a nuestra petición y reiterando nuestra total disposición a colaborar se despide atentamente de usted
Andrés Durán Astorga
Arquitecto
Presidente Comité de Administración Lonco
